第三節 用益物權制度$lesson$

　　一、用益物權的基本理論

　　用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。根據《物權法》的規定，用益物權包括土地承包(1)土地承包經營權;(2)建設用地使用權;(3)宅基地使用權;(4)地役權;(5)準物權。具體包括海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利。

　　解釋：與財產所有權、擔保物權相比較，用益物權具有如下特征：(1)用益物權以對標的物的“使用、收益”為主要內容，并以對物的“占有”為前提;而擔保物權中的抵押權不以物的占有為前提，質押權、留置權雖移轉占有，但這種占有的目的在于權利保持和公示，而非在于標的物的使用;(2)用益物權除地役權外，均為主物權，擔保物權為從物權;(3)用益物權主要以不動產為客體，主要通過登記公示;(4)用益物權是直接支配他人的物的權利。

　　二、主要用益物權介紹

　　(一)土地承包經營權

　　土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

　　提示：承包經營期限：根據《物權法》的規定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。如果采取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權的情況下，如果沒有辦理登記手續的，不得對抗善意第三人。在承包期內，承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照法律規定獲得相應補償。

　　(二)建設用地使用權

　　1、登記生效

　　建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。

　　2、建設用地使用權的流轉(“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉規則)

　　(1)建設用地使用權在轉讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物一并處分。

　　(2)當建筑物轉讓、互換、出資或者贈與時，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　　提示：如果建設用地使用權用于住宅建設的，當住宅建設用地使用權期間屆滿的，可以自動續期。

　　(三)地役權

　　1、地役權概述

　　地役權，是指土地上權利人(包括土地所有人、建設用地的使用權人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的一種用益物權。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權的土地稱為需役地。

　　與一般的用益物權不同，地役權具有從屬性和不可分性。

　　(1)地役權不得與需役地相分離單獨轉讓。地役權不得單獨轉讓，不得單獨設定抵押。

　　(2)所謂地役權的不可分性，是指地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。

　　提示：地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。可見，我國對地役權的設定采用的是登記對抗主義。

　　2、地役權與其他用益物權的關系

　　(1)土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

　　解釋：先設立地役權，后承包的，承包人享有地役權。

　　(2)土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　解釋：先承包的，必須經承包人同意，才能設立地役權。

　　(3)以土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓。以土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　【例題1】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬 元 ， 乙公司在 20 年內不在自己廠區建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的?

　　A、小區業主有權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　B、甲公司有權請求乙公司拆除超過6 米的建筑

　　C、甲公司和小區業主均有權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　D、甲公司和小區業主均無權請求乙公司拆除超過 6 米的建筑

　　答案：A

　　解析：甲乙雙方的約定實為地役權合同，甲根據該合同享有眺望地役權，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役權具有從屬性，從屬于需役地的所有權或使用權，《物權法》第 164 條 規 定 ：“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓。”甲將全部房屋售出，意味著甲的建設用地使用權已經轉讓給了小區業主，甲的地役權也隨之轉讓給小區業主。乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權合同的約定，地役權人(小區業主)有權予以糾正， 因此本題應選 A 項，BCD 三項錯誤。

　　【例題2】甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑;作為補償，甲每年支付給乙4000元。甲、乙于4月1日簽訂了合同，并于4月10日進行了登記。兩年后，乙將該建設用地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生了糾紛。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、甲對乙的土地享有的地役權自4月1日設立

　　B、甲對乙的土地享有的地役權自4月10日設立

　　C、甲有權不讓丙建高樓，但應每年向丙支付4000元

　　D、丙有權建高樓，但須補償甲由此受到的損失

　　答案：AC

　　解析：(1)地役權自地役權合同生效時(4月1日)設立選項，故A正確;B錯誤;(2)建設用地使用權轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外，故C正確;D錯誤。

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