二、各類所有權(quán)$lesson$

　　在我國，所有權(quán)的種類主要有國家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)和私人所有權(quán)等。

　　提示1：沒有授權(quán)給公民、法人經(jīng)營管理的國家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制，這就是對國家所有權(quán)的一種特殊保護(hù)。

　　提示2：只能作為國家所有權(quán)的客體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)野生動植物資源;(3)無線電頻譜資源;(4)國防資產(chǎn)。

　　提示3：可以作為國家所有權(quán)的客體，當(dāng)有法律特殊規(guī)定時(shí)也可以成為集體所有權(quán)的客體：(1)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;(2)法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國家所有。

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1、建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。

　　2、專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　3、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。(P344)

　　(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

　　1、專有部分的所有權(quán)

　　(1)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。如業(yè)主在對專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。

　　(2)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　2、共有部分的共有權(quán)

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權(quán))，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。

　　提示：業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

　　3、成員權(quán)

　　(1)一般決議：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　①制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則;

　　②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　　③選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。

　　(2)特別決議：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

　　【例題1】根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項(xiàng)有( )。

　　A、選舉業(yè)主委員會

　　B、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

　　答案：CD

　　【例題2】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利

　　C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)

　　D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　答案：ABD

　　解析：建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)選項(xiàng)，故C錯誤。

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