二、各類所有權 $lesson$

　　在我國，所有權的種類主要有國家所有權、集體組織所有權和私人所有權等。

　　提示1：沒有授權給公民、法人經營管理的國家財產受到侵害的，不受訴訟時效的限制，這就是對國家所有權的一種特殊保護。

　　提示2：只能作為國家所有權的客體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)野生動植物資源;(3)無線電頻譜資源;(4)國防資產。

　　提示3：可以作為國家所有權的客體，當有法律特殊規定時也可以成為集體所有權的客體：(1)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外;(2)法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地及鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，屬于國家所有。

　　三、業主的建筑物區分所有權

　　(一)業主的建筑物區分所有權

　　1、建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所產生的成員權三要素構成。

　　2、專有所有權、共有權及成員權作為一個整體不可分離。在轉讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發生轉移。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　3、建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。

　　(二)建筑物區分所有權的客體

　　1、專有部分的所有權

　　(1)業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。如業主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻等。

　　(2)業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　2、共有部分的共有權

　　業主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。

　　根據《物權法》的規定，共有部分包括：(1)建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。(2)建筑區劃內的綠地(使用權)，屬于業主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。(4)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發商出售車位的權利進行了限制，即要求在建筑區劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要。

　　提示：業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。而且此項義務不得放棄。在轉讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉移。

　　3、成員權

　　(1)一般決議：應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　①制定和修改業主會議議事規則;

　　②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　③選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　④選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人。

　　(2)特別決議：應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　②改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　【例題1】根據《物權法》關于建筑物區分所有權的有關規定，下列選項中，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才能通過的事項有( )。

　　A、選舉業主委員會

　　B、制定和修改業主大會議事規則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　答案：CD

　　【例題2】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利

　　C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權

　　D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　答案：ABD

　　解析：建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權選項，故C錯誤。

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