(八)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理:

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　【經(jīng)典例題】2007年

　　某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務：

　　(1)1月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元;

　　(2)以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元;

　　(4)寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;

　　(5)與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元;將寫字樓作價9　000萬元與他人聯(lián)營開設一商場，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，當年收到250萬元。

　　其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：

　　(1)計算公司應繳納的房產(chǎn)稅;

　　(2)計算公司應繳納的營業(yè)稅：

　　(3)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權(quán)的金額;

　　(4)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(5)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目;

　　(6)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金

　　(7)計算公司應繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　(1)外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應繳納的房產(chǎn)稅=0

　　(2)公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬元)

　　(4)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬元)

　　(5)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)

　　(6)公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)

　　(7)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)

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