二、投資性房地產的核算

　　投資性房地產的核算可以采用成本模式和公允價值模式分別進行核算，具體分析如下。

　　(一)采用成本模式核算投資性房地產

　　采用成本模式核算投資性房地產，可以分為初始確認、后續計量和處置三個步驟：

　　1.投資性房地產的初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。不同來源的房地產其成本構成不同：

　　(1)外購的投資性房地產

　　對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　【例2】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業用房，當日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購入投資性房地產的賬務處理是：

　　借：投資性房地產 1010

　　貸：銀行存款(1000+10) 1010

　　(2)自行建造的投資性房地產

　　企業自行建造(或開發，下同)的房地產，只有在自行建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

　　【例3】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬元。2007年2月1日支付工程款1000萬元，則在采用成本模式下，甲公司賬務處理如下：

　　借：在建工程——商用樓 1000

　　貸：銀行存款 1000

　　2007年其余付款略;2007年12月23日，工程達到預定可使用狀態，已辦理經營租賃手續，在建工程余額為4000萬元，則：

　　借：投資性房地產 4000

　　貸：在建工程 4000

　　(3)作為存貨的房地產轉為出租

　　企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。即將存貨的賬面價值轉為投資性房地產的賬面價值。

　　【例4】甲房地產開發公司于2007年7月1日將已開發完成的商品房(寫字樓)出租給乙企業，租期2年。該寫字樓的賬面余額為8000萬元，則2007年7月1日甲公司賬務處理如下：

　　借：投資性房地產 8000

　　貸:開發產品(庫存商品) 8000

　　(4)自用房地產轉換為投資性房地產

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按照固定資產、無形資產的賬面價值轉為投資性房地產的賬面價值。

　　【例5】甲公司將自用的一棟辦公樓從2007年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準備。甲公司在2007年1月1日將自用轉為出租的賬務處理如下：

　　借:投資性房地產 2000

　　累計折舊 500

　　貸:固定資產 2000

　　投資性房地產累計折舊 500

　　應注意的是，如果將投資性房地產進行更新改造，應將投資性房地產的賬面價值轉入“投資性房地產——在建”科目，不通過“在建工程”科目核算。這是2009年新教材的一個小變化。

　　2.采用成本模式下的后續計量

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　在成本模式下，應當比照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　【例6】甲公司于2007年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權，使用年限50年，準備籌建辦公樓。甲公司購入土地使用權的賬務處理是：

　　借：無形資產——土地使用權 2000

　　貸：銀行存款 2000

　　2007年末攤銷土地使用權

　　借：管理費用 40

　　貸：累計攤銷(2000÷50) 40

　　2008年1月1日，該土地使用權出租，甲公司將無形資產轉入投資性房地產，采用成本模式計量：

　　借：投資性房地產 2000

　　累計攤銷 40

　　貸：無形資產——土地使用權 2000

　　投資性房地產累計攤銷 40

　　假設2008年末確認本年租金收入70萬元(在年末一次性收取)，賬務處理如下：

　　借：銀行存款 70

　　貸：其他業務收入 70

　　借：其他業務成本 40

　　貸：投資性房地產累計攤銷 40

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