(4)自用房地產轉換為投資性房地產

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按照固定資產、無形資產的賬面價值轉為投資性房地產的賬面價值。

　　【例5】甲公司將自用的一棟辦公樓從2007年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準備。甲公司在2007年1月1日將自用轉為出租的賬務處理如下：

　　借:投資性房地產 2000

　　累計折舊 500

　　貸:固定資產 2000

　　投資性房地產累計折舊 500

　　應注意的是，如果將投資性房地產進行更新改造，應將投資性房地產的賬面價值轉入“投資性房地產——在建”科目，不通過“在建工程”科目核算。這是2009年新教材的一個小變化。

　　2.采用成本模式下的后續計量

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　在成本模式下，應當比照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　【例6】甲公司于2007年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權，使用年限50年，準備籌建辦公樓。甲公司購入土地使用權的賬務處理是：

　　借：無形資產——土地使用權 2000

　　貸：銀行存款 2000

　　2007年末攤銷土地使用權

　　借：管理費用 40

　　貸：累計攤銷(2000÷50) 40

　　2008年1月1日，該土地使用權出租，甲公司將無形資產轉入投資性房地產，采用成本模式計量：

　　借：投資性房地產 2000

　　累計攤銷 40

　　貸：無形資產——土地使用權 2000

　　投資性房地產累計攤銷 40

　　假設2008年末確認本年租金收入70萬元(在年末一次性收取)，賬務處理如下：

　　借：銀行存款 70

　　貸：其他業務收入 70

　　借：其他業務成本 40

　　貸：投資性房地產累計攤銷 40

　　一、投資性房地產的確認

　　1.投資性房地產的概念

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：①已出租的土地使用權;②持有并準備增值后轉讓的土地使用權;③已出租的建筑物。

　　2.投資性房地產確認中應注意：

　　(1)已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。

　　通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，視同投資性房地產。

　　(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　根據1999年4月26日國土資源部發布的《閑置土地處理辦法》的規定,土地使用者依法取得土地使用權后,未經原批準用地的人民政府同意,超過規定的期限未動工開發建設的建設用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的,也可以認定為閑置土地:(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;(2)已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的;(3)法律、行政法規規定的其他情形。《閑置土地處理辦法》還規定,經法定程序批準,對閑置土地可以選擇延長開發建設時間(不超過1年)、改變土地用途、辦理有關手續后繼續開發建設等方案。

　　(3)某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　(4)企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　(5)下列各項不屬于投資性房地產：①自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。②作為存貨的房地產，如房地產開發商開發完成的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產。

　　【例1】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。

　　A. 企業擁有并自行經營的飯店 B. 企業以經營租賃方式租出的寫字樓

　　C. 房地產開發企業正在開發的商品房 D. 企業持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　【答案】BD

　　【解析】已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于投資性房地產，A項屬于固定資產、C項屬于存貨。

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