(八)清算后再轉讓房地產的處理:

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積轉自環球網校edu24ol.com

　　【經典例題】2007年

　　某中外合資房地產開發公司，2006年發生以下業務：

　　(1)1月通過競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相關稅費240萬元;

　　(2)以上述土地開發建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開發成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元;

　　(4)寫字樓開發成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數額;

　　(5)與住宅樓配套的會所開發成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據相關規定，會所產權屬于住宅樓全體業主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元;將寫字樓作價9　000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險，當年收到250萬元。

　　其他相關資料：該房地產公司所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。

　　要求：根據上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數：

　　(1)計算公司應繳納的房產稅;

　　(2)計算公司應繳納的營業稅：

　　(3)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額;

　　(4)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額;

　　(5)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目;

　　(6)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金

　　(7)計算公司應繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　(1)外商投資企業不適用房產稅，所以應繳納的房產稅=0

　　(2)公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬元)

　　(4)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額=3000+480=3480(萬元)

　　(5)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)

　　(6)公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)

　　(7)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)

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