注意

　　①內資房地產開發企業扣“兩稅一費”(營業稅、城建稅、教育費附加)

　　②外資房地產開發企業扣“一稅”(營業稅)

　　③內資非房地產開發企業扣“三稅一費” (營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加)

　　④外資非房地產開發企業扣“兩稅”(營業稅、印花稅)

　　一、應稅收入

　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。轉自環 球 網 校edu24ol.com

　　二、確定增值額的扣除項目

　　(一)對于新建房地產轉讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權所支付的金額，包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。

　　2.房地產開發成本

　　(1)土地征用及拆遷補償費

　　(2)前期工程費(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎設施費

　　(5)公共配套設施費

　　(6)開發間接費用

　　取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本按照實際發生扣除。

　　3.房地產開發費用

　　房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

　　房地產開發費用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　　第二：不包括加息、罰息

　　小結：

　　(1) 能認定利息的：利息+(1+2)×5%以內

　　(2) 不能認定利息的：(1+2)×10%以內

　　4.與轉讓房地產有關的稅金

　　(1)營業稅：銷售收入×5%

　　(2)城建稅：營業稅×(7、5、1%)

　　(3)教育費附加：營業稅×3%

　　(4)印花稅(房地產開發企業不扣，其他企業扣除0.5‰)：銷售收入×0.5‰