不能抵押的財產轉自環 球 網 校edu24ol.com

　　(1)土地所有權;

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外。這里的例外有兩處：一是以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。二是鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　(3)學校、醫院、幼兒園等以共益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施;

　　提示：當事人以其教育設施、醫療衛生設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。

　　(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

　　(5)依法被查封、扣押、監管的財產。

　　提示：已經設定抵押的財產被查封、扣壓的，不影響抵押權的效力。

　　4、抵押登記

　　(1)登記是抵押權的生效條件(.必須登記的)

　　根據《物權法》的規定有：一、建筑物和其他土地附著物;二、建設用地使用權;三、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;四、正在建造的建筑物。

　　只有上述四種財產必須辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

　　(2)登記為對抗第三人的效力(可以不登記)

　　當事人以《物權法》規定的生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，或者以《物權法》規定的動產設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。因此，對這些財產是否進行抵押登記，完全由當事人決定。抵押合同自簽訂之日起成立并生效，只是未登記的，不能對抗善意第三人。

　　(三)抵押權的效力

　　1、抵押物的占有權。一般情況下，抵押權的效力不及于抵押物的孳息。但是，債務人不履行到期債務致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息。但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。轉自環 球 網 校edu24ol.com

　　舉例：甲、乙企業簽訂10萬元的買賣合同，甲企業以自己空置廠房設定抵押。債務人甲企業到期不能支付貨款，該廠房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起，債權人乙企業有權收取該廠房出租得的租金。(法定孳息)。

　　2、抵押人對抵押物的處分權

　　(1)抵押物的轉讓

　　根據《物權法》的規定，抵押期間，抵押人經抵押權人“同意”轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　提示：抵押財產轉讓要生效是以抵押權人的同意為條件的。

　　(2)如果抵押物未經登記的，則抵押權不能對抗善意第三人。因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。

　　(3)抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。

　　3、抵押人對抵押物的收益權

　　(1)先抵押后出租的，抵押權優先

　　抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已經抵押的財產出租時，如果抵押人“未告知”承租人財產已經抵押的，“抵押人”對承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人“已經書面告知”承租人該財產已經抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由“承租人自己”承擔。

　　(2)先出租后抵押的，租賃合同優先

　　抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

　　【案例】甲、乙簽訂房屋租賃合同，甲將自己的房屋出租給乙，租賃期間為2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日，甲以該房屋作抵押向丙借款100萬元，借款期限為6個月，抵押時甲書面告知了承租人乙。10月1日，由于甲到期不能清償債務，經拍賣，房屋轉移給丁。根據規定，對于先出租后抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期限內(2008年12月31日前)對抵押權的受讓人丁繼續有效。轉自環 球 網 校edu24ol.com

　　4、抵押權人的權利

　　(1)保全抵押物

　　如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

　　(2)放棄抵押權

　　主債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

　　【案例】a企業向b銀行貸款100萬元，a企業以機器設備設定抵押，同時c企業以廠房設定抵押。如果債權人b銀行放棄“主債務人”a企業提供的抵押，則c企業在其放棄權利的范圍內免除擔保責任。

　　(3)抵押權的變更

　　抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人“書面同意”，不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　(4)優先受償權轉自環 球 網 校edu24ol.com

　　在債務人不履行到期債務時，抵押權人有權以抵押財產折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款優先于普通債權人受償。抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款不足清償債權的，不足清償的部分由債務人按普通債權清償。

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