本文為大家整理了2024年cpa稅法知識點總結：第十章房產稅法、契稅法和土地增值稅法，本章為重要的一章，主要考核客觀題和計算題。涉及到的考點有房產稅征稅范圍和納稅義務人、房產稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算等內容。

2024年cpa稅法知識點總結：第十章房產稅法、契稅法和土地增值稅法

【必考點1】房產稅征稅范圍

1.房產稅以房產為征稅對象。

房產，指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。其他一些沒有屋頂和圍墻的設施比如露天游泳池、露天停車場、噴水池花園等都不屬于房產稅的征稅范圍。

房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房，應按規定征稅。

房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，不包括農村的。

2.在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。

【1-單選題】下列房屋及建筑物中，屬于房產稅征稅范圍的是( )。(2020年)

A.加油站的遮陽棚

B.建在室外的露天游泳池

C.位于市區的經營性用房

D.農村的居住用房

【答案】C

【解析】選項AB：房產稅以“房產”為征稅對象，加油站遮陽棚、室外露天游泳池不具有屋面和圍護結構，不符合房產的特征，不征收房產稅;選項C：位于市區的經營性用房屬于我國房產稅的征稅范圍;選項D：我國現行的房產稅征稅范圍不包括農村。

【2-多選題】下列情形中，應由房產代管人或者使用人繳納房產稅的有(　)。

A.房屋產權未確定的

B.房屋租典糾紛未解決的

C.房屋承典人不在房屋所在地的

D.房屋產權所有人不在房屋所在地的

【答案】ABCD

【解析】產權所有人、承典人不在房屋所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人納稅。

【3-單選題】下列關于房產稅納稅義務人的表述中，符合稅法規定的是( )(2023年)

A.房產融資租賃的，其納稅義務人為出租人

B.商鋪出典的，其納稅義務人為商鋪產權所有人

C.辦公樓抵押的，其納稅義務人為辦公樓抵押權人

D.廠房出租免租金期間，其納稅義務人為廠房產權所有人

【答案】D

【解析】選項A：房產融資租賃的，房產稅納稅義務人為承租人;選項B：房屋產權出典的，房產稅的納稅義務人為承典人;選項C:房產抵押的，房產稅納稅義務人為房產的產權所有人。

【必考點2】房產稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算

(一)稅率

1.從價計征

按房產原值一次減除10%～30%后的余值計征，稅率為1.2%。

2.從租計征

按房產出租的租金收入計征，稅率為12%。

對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。

對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。

(二)計稅依據

1.從租計征

房產出租的，以房產租金收入作為房產稅的計稅依據。

(1)房產租金收入，包括貨幣收入和實物收入。如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

(2)租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

(3)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑物的有關規定計算征收房產稅。

2.從價計征

依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。

(1)對按照房產原值計稅的房產，應按照房屋原價計算繳納房產稅。房產的原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

(3)納稅人對原有房屋改、擴建的，要相應增加房產的原值。

3.特殊用途和形式的房產的計稅依據

(1)投資聯營的房產。

投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按照房產余值作為計稅依據從價計征房產稅;對以房產投資、收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應由出租方按租金收入從租計征房產稅。

(2)融資租賃的房屋。

融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

(3)居民住宅區內業主共有的經營性房產。

居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，從價計征房產稅;出租的，從租計征房產稅。

【4-單選題】下列各項中，應作為融資租賃房屋房產稅計稅依據的是( )。(2022年、2011年)

A.房產市值

B.房產余值

C.房產原值

D.房產租金

【答案】B

【解析】融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

(4)房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑。

包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、人防設施等，均應按照有關規定征收房產稅。其中，對于與地上房屋相連的地下建筑，例如地下室、地下停車場等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計征房產稅。

自用的獨立地下建筑，按照以下方式計稅：

①地下建筑屬于工業用途的，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值;

②地下建筑屬于商業和其他用途的，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。

【5-單選題】下列關于地下建筑涉及房產稅處理的表述中，正確的是( )。(2022年)

A.地下建筑出租的,以其租金收入為計稅依據

B.與地上相連的地下建筑應單獨作為課稅對象征收房產稅

C.自用的工業用途房產，以房屋原價的70% ～80%作為應稅房產原值

D.房產原價折算為應稅房產原值的具體比例，由省級、計劃單列市土地管理部門確定

【解析】選項B：與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規定計稅;選項C：獨立的地下建筑物作為工業用途的，以房屋原價的50% ~60%作為應稅房產原值;選項D：房產原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和稅務部門在規定的幅度內確定。

【答案】A

【6-單選題】下列情形中，應該從價計征房產稅的是( )。(2019年)

A.單位出租地下人防設施的

B.以勞務為報酬抵付房租的

C.以居民住宅區內業主共有的經營性房產進行自營的

D.個人出租房屋用于生產經營的

【答案】C

【解析】選項A：單位出租地下人防設施的，從租計征房產稅;選項B：如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平確定一個標準租金額從租計征;選項C：以居民住宅區內業主共有的經營性房產進行自營的，依照房產余值從價計征;選項D：個人出租房屋用于生產經營的，從租計征房產稅

【7-多選題】下列項目中，應以房產租金作為計稅依據征收房產稅的有( )。(2015年)

A.以融資租賃方式租入的房屋

B.以經營租賃方式租出的房屋

C.居民住宅區內業主自營的共有經營性房屋

D.以收取固定收入、不承擔聯營風險方式投資的房屋

【答案】BD

【解析】選項A：融資租賃的房產，由承租人按照房產余值繳納房產稅;選項B：以經營租賃方式租出的房屋，以房產租金作為計稅依據計算繳納房產稅;選項C：對居民住宅區內自營的共有的經營性房產，由實際經營的代管人或使用人按照房產的余值繳納房產稅;選項D：對投資聯營的房產，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;對以房產投資收取固定收入，不承擔聯營風險的，按租金收入計繳房產稅。

【8-多選題】下列關于房產稅計稅依據的表述中，符合稅法規定的有( )。(2020年)

A.融資租賃房屋的，以房產余值計算繳納房產稅

B.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值

C.房屋出典的，由承典人按重置成本計算繳納房產稅

D.經營租賃房屋的，以評估價格計算繳納房產稅

【答案】AB

【解析】選項A：融資租賃房屋，本質上是一種變相分期付款購買固定資產的形式，因此在計征房產稅時，應由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅;選項C：產權出典的房產，產權所有人已無權支配房屋，因此由承典人以房屋原值按規定扣除一定比例后的房產余值計征房產稅;選項D：經營租賃房屋的，由房屋產權所有人以取得的租金收入為房產稅的計稅依據。

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