編輯推薦：2021年注冊會計師《經濟法》考前總結必備知識匯總

第三章 物權法律制度

考點1：物

老師強調：關于物的概念和特征，請大家特別把握住它的三個特征，分別是有體性、可支配性和在人身體之外。

其中有體性需要注意權利經過法律規定其實是可以成為物權客體的;可支配性里邊有兩層含義，一個是能夠為人力所支配;最后一個特征就是要在人的身體之外，必須是脫離人的人體器官的，才屬于我們物權法律制度上的物，如果是人的話是只能成為權力的主體，不能成為權力的客體。

第二個是物的分類，有非常多的分類，從考試的角度來看，比如說流通物、限制流通物和禁止流通物，動產和不動產，消耗物和非消耗物，可分物和不可分物，主物和從物，原物和孳息等等。

這些分類其實在歷年真題里面都還是有所涉及的，所以關于物這一塊，大家千萬不要小看它，其實從客觀題的角度涉考可能性還是比較高的。

考點2：物權

關于物權的概念和特征我們是把物權和債權進行了一個對比，大家可以結合著圖一的表格進行對比記憶，如果是從物權的角度來看，它是有支配性、排他性和絕對性的，在這里大家可以注意一下物權的概念和特征。

第二個層次就是關于物權的種類，把是否根據自有之物上設定的物權，設定為自物權和他物權。

他物權非常典型的就是用益物權和擔保物權，用益物權更看重的是一個物的使用價值，它就是為了去用這個物;而擔保物權更看重的是一個物的交換價值，就是它所承載的這個金錢，擔保物權的主要目的其實是為了自己所擔保的這個主債權的實現。

我們把物權成立在動產和不動產之上把它區分為動產物權和不動產物權。最后還根據物權是否能夠獨立存在分為獨立物權和從物權，其中教材里邊關于獨立物權的舉例，比如像：所有權、土地使用權，而從物權的舉例主要是包括：擔保物權和地役權。

考點3：物權法律制度的基本原則

對于這塊大家一定要在理解的基礎上掌握，這塊知識點老師主要給大家講解了三個：

第一個是物權法定原則，包括種類法定和內容法定;第二個是物權客體特定原則，也叫作一物一權原則;最后就是物權公示原則，這個公示原則其實是會有一個物權轉移效力，這里又可以分為公示生效主義和公示對抗主義，以及還有物權的推定力和公信力。

考點4：物權變動

老師強調：從考試的角度來看涉考的可能性不會太高，大家還是在基礎階段理解一下什么叫做物權變動，物權的變動主要指的就是物權的取得、變更和消滅，這些都叫做物權的變動。

對于物權的取得分為原始取得和繼受取得，原始取得顧名思義就是不需要從前手那里傳來，而繼受取得，指的就是從前手那里傳來的;

關于物權的變更不外乎就是主體、客體和內容的變更;

最后物權的消滅指的是絕對消滅和相對消滅，絕對消滅指的是物權的本身不復存在，比如說有一個筆，那這個筆可能由于不可抗力，在一個泥石流里這個筆就滅失了，那既然這個筆都已經消失了，那這個筆上的所有權就肯定也已經消滅了，那這種消滅就叫做絕對消滅，因為這個物權本身也就不復存在了。

那與之相對應的比如說這個筆我把它轉讓了另外某個同學，那這個時候所有權僅僅就是一個轉讓，那其實對于我們出讓方而言，確實不再享有對這個物的所有權，那從我的角度來看這個所有權消滅了，但是這個消滅，所有權本身其實還在，它只是被我轉讓給了某個同學而已，所以這種物權的消滅就是相對消滅。

考點5：物權變動的原因

老師強調：關于物權變動的原因分為基于法律行為和非基于法律行為兩類，在基于法律行為的物權變動里面特別給大家講了一下物權行為和債權的行為區別的問題;

關于非基于法律行為的物權變動，給大家講了基于事實行為、基于法律規定、基于公法行為等等，而且基于這三種非基于法律行為的物權變動它是不需要以公示作為前提的。

考點6：不動產物權變動的公示方式——登記

老師強調：關于物權變動公式方式，如果是動產，我們看的是交付，如果是不動產，我們看的是登記。

那相對來說交付這一塊它的理論深度相對會深一些，特別是交付替代里面，比如說簡易交付、指示交付和占有改定，這塊大家一定是結合著例子，在理解的基礎之上進行記憶;

而對于不動產登記這一塊，相對來說講它的理論深度會淺一些，更多的是一個文字性的題目，大家一定是要盯精準了，特別是更正登記、異議登記和預告登記的問題，這塊大家請結合著基礎班的講義及時的進行回顧。

考點7：共有

關于該知識點，老師強調：首先要清楚的知道什么叫做共有，所謂的共有其實是對于一個所有權的共有，也就是按照我們一物一權原則這個共有，我們共有的只是那個所有權。

從共有的形態上分為按份共有和共同共有，在這一塊，如果說我們對于共有的形態沒有約定的話，這時候應該如何來對它進行推定，那另外就是對于按份共有的話，關于共有份額又應該如何來進行確定的問題。

第二個層次的問題，給大家講到的是共有人內部關系上，比如關于共有物的管理，管理費用的一個負擔，我們想對共有物進行重大修繕，變更它的一個用途或者性質，應該有一個什么樣的決議規則，那在內部關系里面最后談到了共有物的分割，這個共有物的分割一定記住分成兩個層次，第一個層次是指什么時候可以分割，第二個層次是指如何來進行分割，大家一定要把這幾個層次給它梳理清楚!

那在對外的關系上我們主要探討的就是關于共有物的一個處分，在這里盯準了，它處分的是這個共有物，這一塊首先是有約定從約定，如果沒有約定的話，按份共有是大于等于2/3以上份額的共有人同意，如果是共同共有的話，是全體共有人同意。

下一個問題給大家整合的講解的是關于共有物對外產生的一些債權債務關系，從對外的角度來講，我們是享有連帶債權、承擔連帶債務，從對內的角度來看仍然是有約定的從約定，無約定或者約定不明按份共有就是按照份額，如果是共同共有，就是共同的去享有和負擔

最后涉及到的是關于共有份額的轉讓問題，這個共有份額的一個轉讓，其實里邊還是包括了非常多的一個細節性的問題，比如說共有份額的轉讓是不是需要經過其他共有人的一個同意，這時候其他共有人享有同等條件下的優先購買權，這個優先購買權在什么樣的情況之下原則上是排除適用的，優先購買權如何界定同等條件，它的形式期間等等，這塊大家需要重點盯防一下。

考點8：善意取得制度

關于善意取得制度，老師給大家總結為一串數字叫做1232。

首先1它指的是善意取得制度一個最大的前提，一定是無權處分，但如果你是有權處分的話，就是非常正常的基于一個法律行為取得所有權，所以這塊談到善意取得那一定針對的是無權處分這樣一個大前提

那這第一個2，它其實強調的是我們善意取得制度有兩個天敵，第一個天敵就是脫手物，也就是所謂的遺失物、盜贓物這樣的一些東西，是不適用于善意取得制度的;另外一個天敵就是占有改定，特也是排除適用善意取得制度的。

3其實主要指的是我們善意取得制度的三個條件，一個是受讓的時候，我們是善意且無重大過失，第二是以合理的價格來進行轉讓，最后就是該交付的交付，該登記的登記。

最后的2談到的是善意取得制度的兩個結果，首先第一個最重要的結果就是受讓人我們據此取得了所有權，這個所有權從原來甲的身上轉變到了丙的身上，所有權發生了轉移受讓人根據善意取得制度取得所有權;第二個后果就是一個賠償請求權的問題，原權利人的一個損失，比如說甲同學的一個損失，他是要向這個無權處分人去請求損害賠償，所以可以去向無權處分人來進行一個追償。

考點9：建設用地使用權

關于建設用地使用權該知識點，老師主要給大家講解的是它的取得的問題。

在取得里邊，主要是分為了創設取得和轉移取得，創設取得進一步的分為無償劃撥和有償出讓，那再去轉移的時候，也是要針對說轉移的究竟是有償出讓方式取得的建設用地使用權上面的建筑物，還是說去轉移無償劃撥建設用地使用權上面的建筑物，它都應該滿足哪些條件，這些大家一定要特別關注一下。

第二個問題給大家介紹的是建設用地使用權它的一個期限，這期限其實給大家總結了一個表格，也給大家明確了一個簡單的記憶小竅門，就是如果是居住用地是70年，如果是商業、旅游、娛樂用地是40年，除此之外都是50年，當然劃撥用地的話，原則上沒有期限的一個限制。

接下來又探討了續期的問題，對于這個續期的問題，就是住宅建設用地使用權，它是期滿自動續期，但是收不收費，有沒有減免，這個目前法律還是留白。

如果是非住宅的建設用地使用權，在這塊是期滿之前一定要自己去進行一個申請，要得到審批才能續期，如果經過審批，你能夠續期，這個時候重新簽訂土地使用權的出讓合同，該交錢的去交錢，如果說沒有申請或者是申請了之后沒有得到審批，那這時候建設用地使用權期滿，就會被國家無償收回，這時候地上的一些建筑物它究竟應該如何處理，那就看雙方有沒有約定，有約定的從約定，沒有約定的按照法律、行政法規的規定處理。

最后給大家介紹了關于建設用地使用權的一個終止的問題。

考點10：擔保物權概述

這一考點，主要給大家講解的是擔保物權的一些宏觀性的一些內容，比如說關于擔保物權它的一個概念和種類的問題，種類大家還是從《民法典》物權編的角度把握，主要是包括了抵押權、質權和留置權，其中這三種擔保物權都可以設定在動產之上，但是對于不動產它就僅僅只能去成立一個抵押權，其中抵押權和質權它是意定擔保物權，而留置權是一個法定擔保物權。

第二塊內容給大家介紹的是擔保物權的特性，比如說它的一個從屬性，它的從屬性從設立到轉移到消滅，如何來理解它的一個從屬性;第二我們權力行使的一個附條件性;第三，就是我們擔保物權人的優先受償性;第四個特性就是不可分性，這是我們教材今年新增的一個內容，而且它的學習深度還是挺大的，所以大家一定結合著老師的舉例，把這個不可分性給它理解的透透的;

最后給大家講到了我們擔保物權的一個物上代位性，這個物上代位性其實究其原因，主要是因為這個擔保物權它其實看上的并不是物的一個使用價值，它看上的是一個物的交換價值，所以它才會有物上代位性的這么一個特點。

最后給大家強調的是擔保物權它的一個消滅。

考點11：抵押權

老師強調：抵押權應該說它的知識的題量還是學習的難度都是咱們整個擔保物權里邊最大的。

首先一上來給大家講解的是關于抵押財產的一個范圍，哪些財產可以抵押，哪些財產是不可以抵押的，比如說咱們的房地一體的原則等，這些都屬于抵押財產的一個范圍，這些知識點在老師授課的過程中，就不停的帶著大家來復盤了，所以這塊就是簡單的給大家來帶一帶，如果大家覺的有必要的話，可以回去看一下某個細節性的知識點的一個回顧和總結。

第二個給大家談到的是抵押權的設定，關于這個知識點如果說是不動產抵押權，我需要一個有效的抵押合同+登記，那對于動產抵押權，其實我僅僅需要一個有效的抵押合同，那加上登記起到的是對抗善意第三人的作用。

接下來又給大家介紹了抵押物的一個范圍;那緊接著就是抵押權人的一個優先受償權，在這一塊探討了優先受償、流押條款、土地出讓金一個優先的問題;

關于抵押物轉讓的一些限制，特別是如果說咱們這個債權人和抵押人約定說抵押物不得轉讓，那在這時候如果有違反了約定，那它可能會有一些比較燒腦的一些規則，請大家一定重點盯防;

在后面的幾個知識點，相對來講比較簡單一些，比如說像抵押權的保全，抵押權人的一個孳息的收取權，抵押和租賃的關系，抵押權的實現等等。

接下來給大家介紹了抵押的一個預告登記的問題，最后介紹了一個非常重要的就是關于動產抵押的一些特殊的規定。

最后給大家說一下關于最高額抵押的問題。

考點12：權利質權

這塊的內容，尤其是出質權利的轉讓限制以及權利質權的實現都是2021年新增的一些點，而且新增的這些點他的學習難度還是不小的，所以這塊大家下來之后一定認真的去復習一下。

關于權利質權這塊主要說到了四個問題，首先第一個和第二個學習難度相對較小，而且也是之前傳統的考試重點，一個就是可以出質的權力范圍，一個是權利質權的設立，那后面這兩個完全是2021年新增的考點，所以大家下來之后也是要對這塊的內容做一個重點的盯防。

考點13：留置權

老師強調：關于留置權更多的會是客觀題的考點，但是也不排除在案例分析題會涉及一點點，比如說涉及抵押權、質權和留置權的效力等級，像這樣的一些問題他也是可以完全放在案例分析題里面考察的，大家需要注意一下。

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