新建房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

(1)土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);

(2)前期工程費(fèi);

(3)建筑安裝工程費(fèi);

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);

(5)公共配套設(shè)施費(fèi);

(6)開發(fā)間接費(fèi)用。

【注意】

(1)銷售已裝修房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定，不得扣除。

(3)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

(4)質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

(5)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是計(jì)算扣除，計(jì)算方法的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

(1)能夠分?jǐn)偫⒅С觯⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

【注意】

①超過上浮幅度的部分不允許扣除。

②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

③有金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)借款的，不能同時(shí)適用兩種辦法。

④清算時(shí)，已開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除

(2)不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款提供證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【注意】全部使用自有資金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。教育費(fèi)附加和地方教育附加視同稅金扣除。

【注意】在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

(2)其他納稅人：印花稅(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

(3)營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

【總結(jié)】

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用，加計(jì)20%扣除。

加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

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練一練

【例題】2017年4月稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

(1)2016年6月以17760萬元購(gòu)得一宗土地使用權(quán)，并繳納契稅。

(2)自2016年7月起，對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費(fèi)用200萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

(3)2017年3月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共計(jì)取得不含稅收入31000萬元。

其他資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%;不考慮土地價(jià)款抵減增值稅銷售額的因素;該項(xiàng)目未預(yù)繳土地增值稅。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

(1)簡(jiǎn)要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項(xiàng)目。

(2)簡(jiǎn)要說明房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

(4)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

(5)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。

【答案】

(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：

①納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)

(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本=6000(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)

允許扣除的稅金及附加=290(萬元)

其他扣除項(xiàng)目=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)

允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)

(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)

增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)

【例題】某市房地產(chǎn)開發(fā)公司競(jìng)拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)稅合計(jì)6000萬元，2016年3月占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;管理費(fèi)用2800萬元、銷售費(fèi)用1600萬元、利息費(fèi)用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓竣工驗(yàn)收，10～12月將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得不含稅收入為12000萬元。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價(jià)款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。

(注：開發(fā)費(fèi)用扣除的比例為10%，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，假定不考慮地方教育附加)

(1)計(jì)算寫字樓土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額。

【答案】

抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。

土地使用權(quán)金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)

開發(fā)成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)

開發(fā)費(fèi)用=(3840+3200)×10%=704(萬元)

允許扣除的稅金=12000÷3×4×5%×(7%+3%)=80(萬元)

加計(jì)扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)

扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=3840+3200+704+80+1408=9232(萬元)

(2)計(jì)算銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅。

【答案】銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)

增值額=16000-9232=6768(萬元)

增值率=6768÷9232×100%=73.31%

應(yīng)繳納土地增值稅=6768×40%-9232×5%=2245.6(萬元)

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