房產稅從價計征

應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×1.2%÷12×應稅月份

1.房產原值：納稅人按會計制度規定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋原價。包括應當繳納房產稅，但未在該賬戶中記載的房產。

【例題】甲企業2017年初擁有廠房原值2000萬元，倉庫原值500萬元。2017年5月20日，將倉庫以1000萬元的價格轉讓給乙企業，當地政府規定房產稅減除比例為30%。甲企業當年應繳納房產稅(　)萬元。

A.17.65

B.18.2

C.18.55

D.20.3

【答案】C

【解析】應繳納房產稅=2000×(1-30%)×1.2%+500×(1-30%)×1.2%÷12×5=18.55(萬元)。

2.對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

【例題】某企業2017年3月投資1500萬元取得5萬平方米的土地使用權，用于建造面積3萬平方米的廠房，建筑成本和費用為2000萬元，2017年底竣工驗收并投入使用。對該廠房征收房產稅時所確定的房產原值是(　)萬元。

A.2900

B.3500

C.5000

D.3800

【答案】B

【解析】自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率大于0.5(3÷5=0.6)，按地價全額計入房產原值，因此所確定的房產稅的房產原值=1500(地價)+2000(房價)=3500(萬元)。

【例題】某市一商貿企業2017年末建成辦公樓一棟，為建造辦公樓新征一塊土地，面積為45000平方米，土地單價為每平方米300元，房產建筑面積為20000平方米，建筑成本為2000萬元，該辦公樓使用年限為50年，計算該辦公樓原值(　)萬元。

A.3200

B.3350

C.2600

D.3000

【答案】A

【解析】該地的容積率=20000÷45000=0.44，稅法規定，容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。該房產的原值=2000+(20000×2×300)÷10000=3200(萬元)

3.房屋原值應包括與房屋不能分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。如暖氣、照明、通風等設備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應并入原值計稅。

4.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應地增加房屋原值。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

【例題】某上市公司2016年以5000萬元購得一處高檔會所，然后加以改建，支出500萬元在后院新建一露天泳池，支出500萬元新增中央空調系統，拆除200萬元的照明設施，再支付500萬元安裝智能照明和樓宇聲控系統，會所于2016年底改建完畢并對外營業。當地規定計算房產余值扣除比例為30%，2017年該會所應繳納房產稅(　)萬元。

A.42

B.48.72

C.50.4

D.54.6

【答案】B

【解析】房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。

2017年應繳納房產稅=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72(萬元)

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