1.某市甲生產企業(增值稅一般納稅人)2015 年 8 月取得一塊土地使用權，支付地價款 200 萬元、相關稅費 8 萬元，委托建筑公司建造房產，支付工程價款 150 萬元，為開發房地產向銀行借款，支付借款利息 80 萬元，該利息支出能夠提供銀行貸款證明，但不能按轉讓房地產項目計算分攤。2017 年 10 月該企業將開發的房地產全部銷售，取得不含增值稅銷售收入 1200 萬元并簽訂產權轉移書據，已知該企業轉讓房地產適用的增值稅稅率為 11%，房地產開發費用的扣除比例為 8%，則該企業計算土地增值稅時，下列列式中正確的是( )。

A.準予扣除的房地產開發費用=(200+8+150)×8%=28.64(萬元)

B.準予扣除的房地產開發費用=80+(200+8+150)×8%=108.64(萬元)

C.與轉讓房地產有關的稅金=1200×11%×(1+7%+3%)=145.2(萬元)

D.與轉讓房地產有關的稅金=1200×11%×(1+7%+3%)+1200×0.5‰=145.8(萬元)

【答案】A

【解析】選項 AB：財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤的，房地產開發費用按規定計算的金額之和的 10%以內計算扣除，所以準予扣除的房地產開發費用= (200+8+150)×8%=28.64(萬元);選項 CD：非房地產開發企業計算“與轉讓房地產有關的稅金”包括城建稅、教育費附加、印花稅，但是不含增值稅，所以與轉讓房地產有關的稅金=1200×11%×(7%+3%)+1200×0.5‰=13.8(萬元)。

【知識點】第六章-第三節-土地增值稅計稅依據

2.甲商貿公司轉讓其新建辦公樓一幢取得收入 2000 萬元;甲商貿公司取得該辦公樓土地使用權所支付的金額為 150 萬元，房地產開發成本為 300 萬元，屬于該項目的利息支出為 80 萬元，該利息能提供金融機構貸款證明且能夠按照轉讓項目計算分攤，與轉讓房地產有關的城建稅和教育費附加為 22 萬元，印花稅 1 萬元。已知當地省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按國家規定的最高比例執行，根據土地增值稅法律制度的規定，有關甲商貿公司土地增值稅扣除項目金額，下列計算正確的是( )。

A.150+300+80+(150+300)×5%+22

B.150+300+80+(150+300)×5%+22+1

C.150+300+(150+300)×10%+22

D.150+300+(150+300)×10%+22+1

【答案】B

【解析】本題涉及非房地產開發企業，印花稅可以單獨作為與轉讓房地產有關的稅金扣除，排除選項 AC;由于甲商貿企業的利息支出能按照房地產開發項目分攤并能提供金融機構貸款證明，利息支出 80 萬元準予據實扣除，其他房地產開發費用，按“(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×5%以內”確定，排除選項 D。

【知識點】第六章-第三節-土地增值稅計稅依據

3.根據土地增值稅法律制度的規定，下列行為中，應繳納土地增值稅的是( )。

A.甲企業將自有廠房出租給乙企業

B.丙企業轉讓國有土地使用權給戊企業

C.某市政府出讓國有土地使用權給丁房地產開發商

D.戊軟件開發公司將閑置房屋通過民政局捐贈給養老院

【答案】B

【解析】選項 A，房地產出租，出租人雖取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項 C，出讓國有土地的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項 D，房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為，屬于不征收土地增值稅的房地產贈與行為，不征收土地增值稅。

【知識點】第六章-第三節-土地增值稅征稅范圍

二、多選題

4.計算土地增值稅，舊房及建筑物可以扣除的金額有( )。

A.轉讓環節的稅金

B.取得土地的地價款

C.評估價格

D.重置成本

【答案】A,B,C

【解析】轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

【知識點】第六章-第三節-土地增值稅計稅依據

5.根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，屬于房地產開發企業在計算土地增值稅時可以扣除的項目有( )。

A.取得土地使用權所支付的金額

B.房地產開發成本

C.與轉讓房地產有關的稅金

D.財政部確定的其他扣除項目

【答案】A,B,C,D

【解析】本題 ABCD 四項均可以扣除。

【知識點】第六章-第三節-土地增值稅計稅依據