2014年成人高考專升本債權復習：財產租賃合同
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財產租賃合同
1、財產租賃合同的概念和法律特征
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
財產租賃合同的法律特征是：
(1)財產租賃合同是諾成合同、有償合同、雙務合同;
(2)財產租賃合同的標的物只能是特定的非消耗物。財產租賃合同期限屆滿，承租人必須將租賃物返還給出租方;
(3)財產租賃合同是轉移財產使用權的合同。一方面，出租方必須將租賃物交付給承租人，另一方面，租賃期限屆滿，承租人必須將租賃物返還給出租人。在租賃期間，承租人獲得租賃物的使用權;
(4)租賃合同在當事人之間即引起債的法律關系，又引起物權法律關系。
對于不動產的租賃，承租人依據租賃合同在租賃期間獲得物權性質的租賃權和優先購買權。
租賃權表現為：出賣不破租賃關系，即所有人出賣租賃物的，不影響租賃合同的效力，租賃合同對新的所有人繼續有效;出租人不得將租賃物再行出租。再行出租給其他人的合同無效。
優先購買權表現為：出租人出賣租賃物時，在同等條件下，承租人有優先購買租賃物的權利。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
財產租賃合同的內容，除去《中華人民共和國合同法》第十二條規定的條款以外，還應當包括：租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
2、財產租賃合同的效力
(1)出租人的主要義務
①按照約定將租賃物交給承租人使用，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
②除當事人另有約定的以外，出租人應當履行租賃物的維修義務。
承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
③租賃物瑕疵的擔保義務。包括物的瑕疵擔保和權利瑕疵擔保。
因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
④排除妨害的義務;
⑤負擔租賃物上負擔。除去當事人另有約定的以外，承租人應當負擔租賃物的稅收、物業管理費等費用;
⑥退還押金及其他擔保物;
⑦雙方約定的其他義務。如：對承租人的培訓、安裝必要設備等。
(2)承租人的主要義務
①按照約定的時間和方式支付租金或使用費。
承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
②按照約定的用途使用租賃物。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失;
③妥善保管租賃物。承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。但是，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
④自己使用租賃物。承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
3、合同法關于租賃合同的特別規定
(1)租賃期限
《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
(2)租賃合同的形式
《中華人民共和國合同法》第二百一十五條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”
(3)租賃物的風險
《中華人民共和國合同法》第二百三十一條規定：“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。”
(4)對租賃物的改善或他物的增設
《中華人民共和國合同法》第二百二十三條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。“
(5)租賃物的收益
《中華人民共和國合同法》第二百二十五條規定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”
(6)不定期租賃
《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
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