BIM如何用于裝配式建筑的運行維護管理?

建筑物交付使用后，主要就是日常的物業維修服務、設備管理、能耗管理等工作，是建筑物的健康保障與能耗的綠色管理。運營維護BIM模型管理平臺基于竣工模型創建，交付的竣工模型可滿足空間幾何信息和非幾何信息的完備性、準確性和一致性，融合建筑材料、設備、檢驗檢測信息、能耗監測信息等。裝配式建筑本身及其保障使用功能的設備設施日常維護和運行數據信息關聯錄入運維管理平臺，可快速檢索、定位、讀取和評價建筑物及其附屬設施的運行狀態。同時，平臺具有建筑物及其附屬設施運行狀態的大數據分析能力，提供其健康報表、故障分析統計、預警報障和定位、維護策略等功能。模型精準的定位構件和表達屬性，可保障后續運營維護管理需求，為運維管理提供判斷、決策與處置依據。

(1)物業維修服務

以BIM模型為基礎的運維模型包含建筑信息、結構信息、施工工藝信息、部品部件信息等所有建筑物的基礎信息。結合BIM技術和其他相關技術，可實現物業健康有序運營指標的快速實現并輔助物業運維計劃的執行，最大程度降低因小失大情況發生的概率。

針對業主提出的損壞性修復，物業單位運用RFID芯片準確定位該部件位置并從BIM模型調取相應部位的部件信息，直接從生產廠家購置相應配套部件并根據模型中的安裝指導文件進行快速安裝。從微觀層面而言可快速進行建筑物的修復，從宏觀層面而言整個小區的部品部件可全部從初始生產廠家進行無限復購，無論從物業的經濟性還是生產廠家的產品可持續性方面都有較大的促進作用。

針對業主的裝修報批等，物業從BIM模型中調取相應戶型的建筑、結構、管線等信息，以判斷戶型內的承重結構并對業主的裝修計劃提供合理有效建議，避免了業主的二次裝修風險，也降低了建筑物的結構損壞性風險。

(2)設備管理

設備管理是建筑物日常維護管理中最主要最頻繁的工作之一，是建筑物正常運轉的保障。隨著近年來智能化建筑的日漸增多，設備管理的工作量和工作成本也在與日俱增。由于建筑物設備基本都是上下游控制，很少獨立存在，因此設備的管理與維護必然是設備定位、信息關聯的工作過程。

BIM交付模型中包含設備的型號、時間、廠家等基本信息，也包含安裝信息、操作信息等技術信息，通過RFID技術與BIM模型結合獲取設備的定位信息。將BIM模型中的信息提取至運維管理系統中形成設備基本信息、關聯信息、關聯設備和包含設備的信息環，以實現設備信息的快速查詢與精準定位。

設備的維護管理可分為事前維護和事后維修。物業管理人員可根據BIM模型中的設備信息進行維護計劃的制定并設置固定時間進行設備維護提醒，工作人員根據排查情況進行相關維護并將維護日志回寫至運維系統。針對已經出現故障的設備，工作人員可定位出故障設備并在移動終端上進行關聯信息的查閱，以便第一時間進行緊急處理，避免更大損失。隨后工作人員判斷故障情況進行維護，若需要維修或者更換組件則在運維系統內進行相關說明并報批，經上級領導批示后進行相關維修并更新操作記錄，提交至運維系統，由運維系統實時反饋共享至BIM模型。

(3)能耗管理

對于投入使用的建筑物來說，能耗是在整個運維期耗費成本最高的一個方面，特別是近幾年超高層建筑來說，缺乏合理有效的能效管控將對業主和整個社會造成極大的浪費。對于電力、熱力、煤氣、水量、溫控、室內空氣質量等能耗和使用環境狀況的物理指標，可通過物聯、互聯網和傳感技術實現實時監控、自動采集運行數據、實時上傳運維管理平臺，數據與智慧城市中關鍵設備網管監控系統互聯互用，根據建筑物不同時段、不同部位高低能耗監測數據動態調控，實現綠色運維管理。還可針對用戶做出直觀易理解的健康環境展示、能源節約建議等互動模塊，通過物業公共展示牌或企業運維管理終端等方式實時共享給用戶，增強運維與用戶的反饋互動效果。

基于BIM模型和運維系統的能耗管理，可分為日常數據管理和智能化管控兩個方面。日常數據管理方面，運維系統可實時采集BIM模型能耗計量裝置中的信息，將建筑物整體能耗信息實時反饋至運維管理人員。運維人員可根據不同類別(如水、電、氣、暖等)和不同維度(如日、月、年)等需求進行統計分析并形成可視化能耗對比分析表，進行同比、環比分析。通過數據的挖掘進行建筑物整體能耗合理值的設定，對于異常能耗進行報警和定位排查并反饋回寫，以便及時發現并解決問題，避免浪費。對于業主來說，可直接查看本戶內以日、月、年等維度的各類能耗明細并核對相關賬單，在同一平臺登錄集成繳費平臺線上繳費。對于能耗有疑義的問題可在平臺直接反饋給運維系統，由相關運維工作人員解答解決。基于BIM模型的能耗管理系統可與物聯傳感設備集成，根據模型內設置的優化數據和傳感數據進行相關能耗的智能化調節，為建筑物和居住業主提供舒適平衡的生活環境。

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