BIM是通過在建筑生命周期內提供準確、及時和相關的信息來改變建筑、工程和建筑的過程。雖然BIM技術在設施管理方面的應用仍在發展，但顯著提高建筑生命周期管理效率的潛力是顯而易見的。

設施管理行業面臨的挑戰是用于建筑設計和施工的信息與有效設施管理所需的信息之間的區別。

什么是BIM?

Building Information Modeling通過杰里·萊塞林的著作，“建筑信息建模”一詞在2002年前后得到了廣泛應用。但萊塞林自己也指出，bIM的概念可以追溯到20世紀80年代計算機輔助設計(Cad)的早期，由查爾斯伊士曼(Charles Eastman)等研究人員在概念上描述，并在早期CAD程序(如RUCAPS)的工作軟件中實現。直到最近，Autodesk的Revit、Graphisoft和Bentley系統等程序才將80年代的概念轉化為每個建筑師和工程師都能得到的實用、負擔得起的軟件。

最基本的是，BIM包含兩個關鍵屬性：

*目標智能：將材料和裝配數據與圖形元素相關聯的能力。

*三維：完成建筑物的三維圖形表示。

建筑公司M.A.Mortenson 1提出了更全面的BIM定義。根據Mortenson的說法，BIM必須表現出六大特點：

*數碼;

*空間(3D);

*可量度(可量化、可量度及可查詢);

*全面(設計意圖、建筑性能、可建造性，并包括手段和方法的順序和財務方面);

*可供整個AEC/業主小組透過一個可互操作及直觀的界面使用;及

*耐用(可用于設施壽命的所有階段)。

當前狀態

雖然BIM被廣泛認為是一種單一的、統一的技術，但事實并非如此。諸如Autodesk、Graphisoft和Bentley系統等領先的軟件開發商開發了非常有能力的技術，為大樓生命周期的建筑設計、工程和施工階段服務。進入建筑物使用和管理階段更多樣化的要求需要多種其他技術和軟件。幸運的是，軟件開發人員正在迅速地完成這些不同系統之間所需的集成。最有可能的是，其結果將不是一個軟件包，而是一組支持互操作性的兼容軟件程序。

根據Mortenson的六個標準對BIM技術的現狀進行評估表明，BIM尚未充分發揮其潛力。雖然BIM是數字化的，3D的和可測量的，但此時它并不是完全全面的，對整個AEC/所有者團隊來說，也不是持久的。

BIM對建筑設計的好處

BIM對建筑師和工程師的好處是巨大的。

首先，對于許多設計公司來說，新的BIM軟件工具支持更好的建筑物設計方法。隨著現代建筑的復雜性和利用二維CAD繪圖編制施工文件的困難，BIM軟件程序在管理信息方面取得了重大進展。

第二，BIM軟件能夠輕松生成真實的三維視圖，甚至是演練，這使得可視化成為一種免費的副產品。這不僅為設計人員提供了有價值的指導，而且也極大地幫助了將設計傳達給客戶。

第三，BIM軟件支持各種類型的建筑分析。特別是，與能源分析程序的集成在設計過程的早期提供了必要的信息，以指導有關建筑材料和機械系統的決策。

BIM建設效益

雖然BIM在施工階段的好處不那么明顯，但它們是令人信服的。

首先，BIM工具跟蹤施工階段的能力在施工協調中具有重要意義。特別是對一般承包商來說，協調空間和時間表的BIM工具是非常有效的，特別是在城市場地的大型項目中，這些項目的集結地總是很有價值。

第二，用于沖突檢測的軟件工具提供了提前發現布局錯誤的方法，從而實現了更符合成本效益的解決方案和更少的昂貴更改訂單。

雖然BIM已經在設計和施工中證明了它的價值五年或更長的時間，但在設施管理中使用BIM的必要技術才剛剛出現。大量的新建筑項目都是用BIM軟件進行設計和建造的。然而，有一個巨大的機會利用這一存儲的信息，并極大地改進了設施管理的實踐。

設施管理的BIM效益

盡管我們還處在理解BIM在整個建筑生命周期中使用的方法的早期階段，但至少有六個方面被證明是有價值的。

預防性維修

有關在BIM模型中存儲的機械設備的建造信息對于創建持續預防性維護所需的數據庫是很有價值的。需要定期檢查和保養的設備，特別是暖氣、通風和空調設備以及生命安全系統，特別重要。此外，經過定期改造的空氣和配電系統的信息對設施管理人員是有價值的。

空間管理

BIM模型為空間和占用管理提供了一個有用的起點。占用大量辦公空間的組織將受益于這些信息。通過將建筑數據與人力資源數據相結合，各組織可以減少空缺，最終大幅度減少房地產費用。

能源效率倡議

由于在許多國家，商業和工業建筑占能源消耗的近20%，因此有一項任務是分析改善能源性能的各種選擇。通過促進對各種替代品的分析和比較，BIM發揮了重要作用。

持續變化的基礎

管理準確的記錄圖紙長期以來一直是建筑業主和設施經理面臨的挑戰。雖然BIM并不排除維護準確的建筑數據所需的努力，但它確實提供了與傳統CAD技術相比的兩個優點：

*BIM提供了一種更方便的方法來表示建筑物的三維方面。這對于表示機械系統特別重要。

*BIM模型可以攜帶大量有關裝配、成品和設備項目的數據。

生命周期管理

最近對可持續性的強調提高了建筑生命周期管理的形象。負責任的業主們正在意識到這在經濟和生態上都是有意義的。BIM為管理有關當前建筑狀況的相關數據提供了價值，并有助于分析備選方案。一些建筑設計專業人員正在BIM模型中嵌入關于預期壽命和更換成本的數據，從而幫助業主了解投資于材料和系統的好處，這些材料和系統最初的成本可能更高，但在建筑物的壽命上有更好的回報。

樓宇自動化系統

樓宇自動化系統(BAS)提供對當今建筑物中復雜的電氣和機械系統的實時監測和控制。經驗表明，有效的建筑運作對于實現潛在的節能至關重要。雖然工作仍處于早期階段，但將BIM與BAS相結合將帶來巨大的好處，特別是對醫院和實驗室等技術建筑而言。

保持BIM存活

通常會聽到關于BIM切換的討論，這意味著有用的信息將被導出到標準格式，以便導入到其他系統。雖然這種方法是有價值的，但數據的單向遷移常常導致bIM模型“過早死亡”。一個更好的方法是使用在BIM系統和其他樓宇管理系統之間雙向工作的技術。這使得BIM模型能夠在建筑物的整個生命周期內保持其有用性。

挑戰

雖然BIM技術有潛力為設施經理和業主提供巨大的利益，但仍有一些挑戰需要克服。

決定跟蹤什么

雖然BIM使跟蹤建筑信息變得更加容易，但仍然需要努力開發和維護當前、準確和相關的信息。對于一些建筑信息類別來說，這樣做的成本根本不會被價值所證明。

可交付成果的變化

設施管理人員和業主面臨的挑戰是，如何編寫能夠有效界定提供有用信息的合同。設計意圖信息與構建信息不同.當建筑師和工程師為設計、投標和施工準備BIM模型時，材料和組件都是一般定義的。制造商和產品選擇的具體決定由總承包商、分包商和專業供應商決定。在符合設計文件的情況下，預計承包商將利用這一選擇自由，以實現更具競爭力的成本。雖然典型的施工程序要求在項目完成時向業主提供記錄文件，但這種信息通常以紙張或掃描文件的形式提供。

BIM有可能改變這一點，承包商提供“現場”BIM模型作為調試過程的一部分。然而，在定義BIM可交付產品的最佳實踐方面存在許多挑戰。

調頻技術技能的變化

為了實現BIM的真正好處，設施經理需要達到對BIM工具的基本熟悉程度。更重要的是，設施管理人員需要提高信息管理能力，學習如何評價不同類型信息的重要性，并制定程序以保持信息的準確性和時效性。

業務關系的變化

雖然BIM可以與傳統的競爭性投標施工實踐相結合，但當建筑師、工程師和承包商都是協作團隊的一部分時，BIM提供了額外的價值。因此，BIM加強了其他形式的合同，如談判投標和綜合項目交付。此外，新的基于云計算的計算技術提供了一種與設計構建團隊的所有參與者共享構建數據的有效方法，無論物理位置如何。

亞洲視角

在過去的幾十年里，北美和歐洲將首先使用新技術，其次是亞洲、拉丁美洲和非洲。然而，BIM正在世界各地被采用，特別是在亞洲快速發展的城市。例如，將于2014年建成的128層上海大廈，是用BIM工具設計的.新加坡政府正在為所有新的建設項目推廣BIM。

亞洲國家沒有使用舊技術來維持準確的建筑記錄，而是發現了使用BIM技術的優勢。維護BIM記錄模型的行業實踐仍在發展中。在最佳實踐出現之前，有必要在如何最好地利用這一豐富的潛在信息來源方面獲得更多的經驗。

BIM技術在設備管理中的應用尚處于起步階段。盡管BIM在設備管理中的最終應用仍在完善，但今天有足夠的好處證明這一努力是合理的。今天開始使用BIM數據并縮小信息鴻溝的建筑師、工程師、承包商、建筑業主和設施管理人員將收獲最大的好處。

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